什么是自住房 CGT 豁免 (Main Residence Exemption)？
更新日期：2026年4月
对于大多数澳大利亚人来说，出售家庭自住房是完全免税的。这要归功于 ATO（澳洲税务局）的自住房豁免 (Main Residence Exemption)。然而，如果您出租了其中一个房间、在家里经营生意，或者搬出去了几年，规则就会变得复杂起来。
1. 什么条件才能算作您的“主要住所 (Main Residence)”？
要申请全额免除资本利得税 (CGT)，该房产必须在您拥有它的整个期间内都是您的家。ATO 会根据多个因素来判断，包括：
- 您和您的家人居住在该房产内。
- 您的个人物品存放在那里。
- 它是您在选民登记册上的注册地址，也是您的信件接收地址。
- 煤气、电力和互联网等服务均以您的名字开通。
2. “6 年规则” (将前自住房继续视为主要住所)
如果您因工作需要搬到其他州，并决定将您的家庭自住房出租，会发生什么？ATO 有一项慷慨的税务宽减，被称为“6年规则”。
6年法则的核心运作方式
如果您搬出自住房，在出租期间的长达 6 年 内，您可以在计算 CGT 时继续将其视为您的主要住所。如果您在这 6 年内将其出售，它仍然完全免税。但是，在同一时期内，您不能将其他任何新房产申报为您的主要自住房。
3. 在家经营生意 (Running a Business from Home)
如果您使用家里的某一部分来经营生意（例如，家庭诊所、美发沙龙或专门的工作室），并且您在每年的纳税申报表上申报了抵扣“占地费用” (Occupancy expenses，如房贷利息或市政费)，您很可能会失去一部分自住房豁免。
当您出售房屋时，您将必须为您用于商业活动的房屋面积比例缴纳 CGT。（注意：如果您只是有一个家庭办公室，在里面用笔记本电脑工作，只要您不申报抵扣房贷利息等占地费用，通常不会触发这一条款）。
居家生意 CGT 影响估算器
使用下方的滑块，了解如果您在家里经营生意并抵扣了房租/房贷，当您出售该自住房时，对您免税额度的影响。
完全免税的自住部分
必须纳税的商业部分
* 50% CGT 折扣已应用于商业部分（因为您持有该房产超过12个月）。
4. 6 个月重叠规则 (6-Month Overlap Rule)
在正式卖掉旧房子之前就买下新房子是很常见的。通常情况下，您在同一时间只能拥有一套主要住所。然而，ATO 允许有 6个月的重叠期。您可以在长达 6 个月的时间内同时持有这两处房产，并对两处房产都申请豁免，前提是旧房产在出售前的 12 个月内，至少有连续 3 个月是您的主要住所。
下一步： 房地产税务规则非常严格，一旦弄错可能会导致巨额的意外税单。如果您计划出售一套在持有期间并不完全是自住用途的房产，或者您正在居家经营生意，请今天就联系诚明会计师事务所 (Loyal Bright Accountants) 进行全面的 CGT 评估。
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