投资房产的资本利得税 (CGT)
更新日期：2026年4月
在澳大利亚出售投资房产会触发“资本利得税 (CGT) 事件”。尽管它的名字里有“税”字，但 CGT 并不是一种单独的税种；您的净资本收益 (Net Capital Gain) 只是会被简单地添加到您该财政年度的应税收入中，并按照您的个人边际税率纳税。
1. 如何计算您的资本利得？
您的资本利得是您出售房产时获得的金额与获取该房产时的成本之间的差额。
- 出售价格 (Selling Price): 您出售房产的合同售价。
- 成本基数 (Cost Base): 这不仅仅是买房的初始价格！您的成本基数包括原始购买价，加上 附带成本（如印花税、律师费、中介佣金），以及持有期间任何大型资本翻新费用（例如更换新屋顶或房屋扩建）。
计算公式
总资本利得 (Gross Capital Gain) = 出售价格 - 成本基数
2. 50% CGT 折扣 (12个月规则)
如果您在税务上是澳大利亚居民 (Australian Resident for Tax Purposes)，并且您以个人（或通过家族信托）身份持有该投资房产超过 12 个月，您将有资格获得 50% 的资本利得税折扣。
这意味着如果您的房产赚了 $100,000 的利润，您该年度只需将 $50,000 添加到您的应税收入中。注意：如果您是用私人有限公司 (Pty Ltd Company) 的名义购买的房产，公司结构不符合享受此 50% 折扣的资格。
CGT 50% 折扣估算器
使用下方滑块调整金额，直观了解“持有超过12个月”的规则如何直接影响您需要纳税的利润金额。
总资本利得 (Gross Gain)
计入应税收入的净收益
已应用 50% CGT 折扣！只有一半的利润会被计税。
3. 自住房豁免 (Main Residence Exemption) 呢？
通常情况下，您出售自住房（您的主要住所）是完全免税的，无需缴纳 CGT。然而，如果您最初住在该房产然后将其出租，或者您将部分房屋专门用于经营生意并申报了房屋占用费 (Occupancy expenses)，那么您在出售时可能需要按比例缴纳部分 CGT。
搬出首套房并将其出租？
如果您搬出您的自住房并将其变为投资房（开始收租），法律要求您必须在首次出租的那一天获取一份官方的市场估值报告 (Market Valuation)。这个估值将重置您的成本基数。如果在几年后卖房时您拿不出当初的估价报告，ATO 会直接使用您当年极低的原始买价来计算利润，导致您缴纳巨额的冤枉税！
此外，还有一条灵活的“6年规则”：即使您搬出后将其出租，您也可以在长达 6 年的时间内继续将该房产在税务上视为您的自住房（前提是您在此期间没有将其他任何新房产申报为您的自住房）。这可以帮您完全合法地免除这6年期间的 CGT。
4. 如何合法减少您的 CGT
如果您在其他投资中产生了资本亏损（例如亏本出售了股票或加密货币），您可以使用这些现有的亏损来直接抵消房产的资本利得。此外，在出售房产的当年，向您的养老金账户 (Superannuation) 进行大额的个人可抵税供款，也是一种极其有效降低整体应税收入的策略。
计划出售房产？ 一笔庞大的资本利得很容易将您推入最高税率区间。我们强烈建议您在签署任何售房合同之前联系诚明会计师事务所 (Loyal Bright Accountants)，以便我们合法地最小化您的税务责任，并为您规划最佳的出售时机和省税策略。
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